Calcul plus-value immobilière 2026 ⚡ Simulateur impôt + abattements gratuit
Calculez votre plus-value immobilière nette 2026 : abattements pour durée de détention (IR 22 ans, prélèvements sociaux 30 ans), impôt 19 % + 17,2 %, surtaxe. Gratuit.
Calcul de la plus-value immobilière 2026
Notre calculateur de plus-value immobilière estime l’impôt que vous paierez en cas de revente d’un bien (résidence secondaire, investissement locatif, terrain) et la plus-value nette qui restera dans votre poche après impôt. Il applique le barème français 2026 : impôt sur le revenu de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, abattements pour durée de détention et surtaxe au-delà de 50 000 €.
Renseignez vos paramètres dans le calculateur ci-dessus : prix de vente, prix d’achat, durée de détention, frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou réel), travaux (forfait 15 % ou réel), frais de cession, et cochez la case si c’est votre résidence principale. Le résultat s’affiche instantanément avec le détail complet du calcul.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé.
Étape 1 — Le prix de cession corrigé
Prix de cession corrigé = prix de vente − frais de cession
Les frais de cession déductibles sont notamment les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité…) et les frais de mainlevée d’hypothèque. Ils diminuent la plus-value imposable.
Étape 2 — Le prix d’acquisition corrigé
Prix d’acquisition corrigé = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux
Deux postes viennent majorer le prix d’achat, ce qui réduit la plus-value :
- Frais d’acquisition : notaire et droits d’enregistrement. Vous choisissez entre le forfait de 7,5 % du prix d’achat (sans justificatif) ou le montant réel justifié.
- Travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Au choix : montant réel justifié par factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat — ce forfait n’est applicable que si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Étape 3 — Les deux abattements et l’impôt
La plus-value brute subit deux abattements distincts, calculés séparément :
Impôt = 19 % × (plus-value après abattement IR) + 17,2 % × (plus-value après abattement PS) + surtaxe éventuelle
Les deux barèmes d’abattement pour durée de détention
C’est le point le plus contre-intuitif du dispositif : l’abattement n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu (IR, 19 %) et pour les prélèvements sociaux (PS, 17,2 %). L’IR est annulé à 22 ans, mais les PS ne le sont qu’à 30 ans.
Barème IR (impôt sur le revenu, 19 %)
| Durée de détention | Abattement par an | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % / an | jusqu’à 96 % |
| 22e année | 4 % | 100 % |
| Au-delà de 22 ans | — | Exonération IR |
Barème PS (prélèvements sociaux, 17,2 %)
| Durée de détention | Abattement par an | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 1,65 % / an | jusqu’à 26,40 % |
| 22e année | 1,60 % | 28 % |
| 23e à 30e année | 9 % / an | jusqu’à 100 % |
| Au-delà de 30 ans | — | Exonération PS |
Concrètement, entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu mais toujours une fraction de prélèvements sociaux, qui fond de 9 % par an.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, hors résidence principale et hors terrains à bâtir. Le barème est progressif, de 2 % à 6 % :
| Plus-value imposable (après abattement IR) | Taux de surtaxe |
|---|---|
| Jusqu’à 50 000 € | 0 % |
| 50 001 € à 60 000 € | 2 % |
| 60 001 € à 100 000 € | 3 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 4 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 5 % |
| Au-delà de 200 000 € | 6 % |
Le barème officiel applique des formules de lissage en bas de chaque tranche pour éviter les effets de seuil brutaux. Notre simulateur retient le taux marginal de la tranche en approximation : l’écart reste faible et l’estimation suffit pour anticiper votre imposition.
Exemples chiffrés 2026
Exemple 1 — Résidence secondaire vendue après 10 ans
Achat 200 000 €, vente 300 000 €, détention 10 ans, forfait acquisition 7,5 %, forfait travaux 15 % (détention > 5 ans), pas de frais de cession.
- Frais d’acquisition forfait : 200 000 × 7,5 % = 15 000 €
- Travaux forfait : 200 000 × 15 % = 30 000 €
- Prix d’acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
- Plus-value brute : 300 000 − 245 000 = 55 000 €
- Abattement IR (10 ans) : 5 années × 6 % = 30 % → base IR = 55 000 × 70 % = 38 500 €
- Abattement PS (10 ans) : 5 années × 1,65 % = 8,25 % → base PS = 55 000 × 91,75 % = 50 463 €
- IR : 38 500 × 19 % = 7 315 €
- PS : 50 463 × 17,2 % = 8 680 €
- Surtaxe : base IR < 50 000 € → 0 €
- Impôt total : ~15 995 € — plus-value nette : ~39 005 €
Exemple 2 — Vente après 22 ans de détention
Même bien, mais revendu après 22 ans.
- Plus-value brute : 55 000 € (mêmes données)
- Abattement IR (22 ans) : 100 % → base IR = 0 € → IR = 0 € et surtaxe = 0 €
- Abattement PS (22 ans) : 16 × 1,65 % + 1,60 % = 28 % → base PS = 55 000 × 72 % = 39 600 €
- PS : 39 600 × 17,2 % = 6 811 €
- Impôt total : ~6 811 € (uniquement les prélèvements sociaux) — plus-value nette : ~48 189 €
À 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent aussi : l’impôt total tombe à 0 €.
Exemple 3 — Vente de la résidence principale
Achat 250 000 €, vente 400 000 €, peu importe la durée.
- Plus-value brute : 150 000 €
- Case « résidence principale » cochée → exonération totale
- IR = 0 €, PS = 0 €, surtaxe = 0 €
- Impôt total : 0 € — plus-value nette : 150 000 €
Les principaux cas d’exonération
- Résidence principale au moment de la vente : exonération totale, sans condition de durée ni de montant.
- Détention longue : exonération d’IR à 22 ans, exonération des prélèvements sociaux à 30 ans.
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi du prix dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois.
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (par cédant).
- Vendeurs retraités ou invalides à revenus modestes, sous conditions de ressources.
- Expropriation avec remploi de l’indemnité.
À retenir sur la plus-value immobilière 2026
- Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d’acquisition corrigé
- Taux : 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % avant abattements
- Frais d’acquisition : forfait 7,5 % ou réel
- Travaux : forfait 15 % (si détention > 5 ans) ou réel
- Exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans
- Surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable
- Résidence principale : exonération totale
- Impôt prélevé par le notaire au moment de la vente (formulaire 2048-IMM)
Pour aller plus loin
- 🧮 Calculateur de prêt immobilier 2026 — simulez vos mensualités avant d’acheter
- 🧮 Calculateur de TVA 2026 — utile pour les ventes de biens neufs et les professionnels
- 🧮 Calculateur salaire brut en net 2026 — pour situer votre capacité d’épargne et d’emprunt
Questions fréquentes
Comment se calcule la plus-value immobilière en 2026 ? +
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession corrigé (prix de vente diminué des frais de cession) et le prix d'acquisition corrigé (prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux). Sur cette plus-value brute s'appliquent deux abattements distincts pour durée de détention : un pour l'impôt sur le revenu (taux 19 %) et un pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %). L'impôt total = 19 % × plus-value après abattement IR + 17,2 % × plus-value après abattement PS, auquel s'ajoute une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Au bout de combien d'années une plus-value immobilière est-elle exonérée ? +
L'exonération est totale au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu (19 %), mais il faut attendre 30 ans de détention pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux (17,2 %). Entre 22 et 30 ans, vous ne payez donc plus d'IR mais encore une partie des prélèvements sociaux, qui diminue de 9 % par an sur cette période.
Quels sont les abattements pour durée de détention en 2026 ? +
Pour l'impôt sur le revenu : 0 % les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année (soit 100 % à 22 ans). Pour les prélèvements sociaux : 0 % les 5 premières années, puis 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année (soit 100 % à 30 ans).
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ? +
Non. La vente de votre résidence principale au moment de la cession est totalement exonérée de plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. La plus-value n'est ni soumise à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. C'est l'exonération la plus large du dispositif. Cochez la case correspondante dans le calculateur ci-dessus pour le constater.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières ? +
Une taxe supplémentaire s'applique sur les plus-values imposables (après abattement IR) supérieures à 50 000 €, hors résidence principale et hors terrains à bâtir. Son taux progressif va de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value imposable. Le barème officiel comporte des formules de lissage en bas de chaque tranche pour éviter les effets de seuil ; notre simulateur applique le taux marginal de la tranche en approximation.
Peut-on déduire les frais de notaire et les travaux de la plus-value ? +
Oui. Les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou, sans justificatif, pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Les travaux (construction, agrandissement, amélioration) sont déductibles pour leur montant réel justifié par factures ; à défaut, un forfait de 15 % du prix d'achat est applicable si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ces majorations réduisent la plus-value imposable.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value immobilière ? +
C'est le notaire qui établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et prélève l'impôt directement sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte authentique. Vous n'avez pas à avancer la somme : elle est déduite du produit de la vente. La plus-value imposable doit aussi être reportée dans votre déclaration de revenus de l'année suivante (sans nouvelle imposition, mais pour le calcul du revenu fiscal de référence).
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