Calculateur de prêt immobilier gratuit — Simulateur mensualités 2026
Simulez votre prêt immobilier gratuitement. Calculez vos mensualités, le coût total du crédit et les intérêts selon le montant, le taux et la durée.
Comprendre le calcul de votre prêt immobilier
L’achat d’un bien immobilier est souvent le projet financier le plus important d’une vie. Avant de signer quoi que ce soit auprès d’une banque, il est indispensable de simuler précisément vos mensualités et d’évaluer le coût total de votre crédit.
Ce simulateur gratuit vous permet d’obtenir en quelques secondes :
- La mensualité que vous devrez rembourser chaque mois
- Le coût total du crédit (capital + intérêts cumulés sur toute la durée)
- Le total des intérêts payés à la banque
- Un tableau d’amortissement qui détaille mois par mois la répartition capital / intérêts
Comment fonctionne le remboursement d’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier classique (dit à annuités constantes) fonctionne sur un principe simple : vous remboursez chaque mois la même somme. Mais la composition de cette mensualité évolue au fil du temps.
Au début du crédit, la part des intérêts est élevée — car le capital restant dû est important. Au fil des remboursements, la part du capital augmente progressivement. C’est ce qu’on appelle l’amortissement du prêt.
Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans :
- Mensualité : environ 1 160 €
- Total remboursé : environ 278 000 €
- Intérêts payés : environ 78 000 €
Les facteurs qui influencent vos mensualités
Le taux d’intérêt
C’est le paramètre le plus déterminant. Un écart de 0,5 % peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur 20 ans. Pour obtenir le meilleur taux, soignez votre apport personnel (idéalement 10 à 20 % du prix du bien), maintenez un taux d’endettement inférieur à 35 %, et faites jouer la concurrence entre les banques — ou passez par un courtier en crédit immobilier.
La durée du prêt
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente mécaniquement le coût total du crédit. À titre de comparaison : emprunter 200 000 € à 3,5 % sur 15 ans coûte environ 56 000 € d’intérêts, contre 78 000 € sur 20 ans et 105 000 € sur 25 ans.
Le montant emprunté
Le capital de départ détermine directement le montant des mensualités. Augmenter votre apport personnel réduit le capital à financer et améliore vos conditions d’emprunt.
Conseils pour optimiser votre crédit immobilier
- Comparez au moins 3 offres de banques différentes ou passez par un courtier
- Négociez l’assurance emprunteur — via la délégation d’assurance, vous pouvez économiser 30 à 50 % sur ce poste
- Intégrez les frais annexes : frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie, frais de dossier
- Anticipez les remboursements anticipés si votre contrat le permet — chaque euro remboursé en avance réduit les intérêts futurs
- Vérifiez votre capacité d’endettement : la mensualité ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels (HCSF 2021)
Questions fréquentes
Comment sont calculées les mensualités d'un prêt immobilier ? +
La mensualité est calculée grâce à la formule d'annuité constante : M = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], où C est le capital emprunté, r le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités. Chaque mois, la part d'intérêts diminue tandis que la part de capital remboursé augmente.
Quelle durée choisir pour son prêt immobilier ? +
Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible — mais plus le coût total du crédit est élevé. Un prêt sur 25 ans coûte souvent le double en intérêts par rapport à un prêt sur 15 ans pour le même capital. Choisissez la durée la plus courte compatible avec votre capacité de remboursement mensuelle (généralement 33 % des revenus nets).
Quel taux immobilier peut-on obtenir en 2026 ? +
En 2026, les taux moyens des prêts immobiliers en France varient selon le profil emprunteur et la durée : comptez environ 3 % à 3,8 % sur 15 ans, 3,2 % à 4 % sur 20 ans, et 3,5 % à 4,3 % sur 25 ans. Les meilleurs profils (apport supérieur à 20 %, CDI, revenus stables) obtiennent les taux les plus bas. Un courtier peut faire économiser 0,3 à 0,8 point de taux.
Le simulateur inclut-il l'assurance emprunteur ? +
Non, ce calculateur se concentre sur le coût du crédit hors assurance. L'assurance emprunteur représente en général 0,20 % à 0,50 % du capital assuré par an et peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée du prêt. Pensez à la négocier séparément via la délégation d'assurance (loi Lemoine).
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